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L'actualité de CENTURY 21 Cerim

PATRIMOINE FAMILLIAL

Publiée le 29/11/2017

SCI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CONCERVER SON PATRIMOINE FAMILLIAL

 

L’âge avançant, nombre de seniors souhaitent s'assurer que leur patrimoine sera préservé par leurs familles. Le maître mot pour le permettre : l'anticipation. De nombreux outils juridiques sont disponibles afin d'atteindre ce but, tels que la création d'une SCI (société civile immobilière) ou l'offrir directement.

Dans un cas comme dans l'autre, il sera question de préparer la transmission de leur bien de leur vivant, sans passer par l'étape classique de l'héritage.

La donation

Il s'agit d'une transmission volontaire du patrimoine : les parents propriétaires peuvent, de leur vivant, établir une transmission de tout ou partie de leur patrimoine, immobilier notamment

Plus tôt les droits sont transmis, moins la taxe est élevée. Une taxe effectuée à 70 ans sera taxée à hauteur de 60%. Si elle est réalisée à 82 ans, elle passe à 70 %.

Le démembrement permet également aux successeurs de devenir pleins propriétaires du bien sans atteinte fiscale mais aussi de se délester des frais d'héritage communément réclamés au décès des propriétaires initiaux.

Un équilibrage au niveau de l'héritage de chacun permettra également de ne léser aucune partie, ce qui permettra aux descendants de "réserver" ou "partager" de manière équitable le bien familial. La meilleure idée étant bien évidemment de l'attribuer à celui ou celle désirant conserver le bien. Sachez qu'il est également possible de léguer à ses enfants et ses petits-enfants en passant par un système de donation graduelle

La société ­civile immobilière

Alternative à une détention en indivision, la société ­civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet de détenir un bien à plusieurs, afin d’en faciliter la gestion et la transmission. Le logement devient la propriété de la société, et chacun des associés (par exemple les membres d’une même famille) dispose de parts sociales. Lors de la création de la SCI, il est possible de tout prévoir : la ou les personnes qui vont gérer la SCI, selon quelles modalités, etc.

Pour cela, il conviendra de rédiger des statuts et des clauses sur mesure. Par exemple, on peut ­désigner un gérant qui prendra les décisions du quotidien, prévoir le scénario si l’un des associés décide un jour de vendre ses parts, préciser les conditions pour qu’un tiers puisse entrer dans la SCI, et même établir une convention d’occupation. Réalisé chez un notaire, ce montage juridique « sur mesure » coûte entre 1 000 et 3 000 euros (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce).

 

Tenir des comptes annuels

Concrètement, un compte courant est ouvert au nom de la SCI. Si besoin, cette dernière peut réaliser un emprunt. Principale ­contrainte : un minimum de formalisme doit être respecté. La SCI doit régulièrement organiser son assemblée générale et tenir des comptes annuels. Détail ­important, les associés sont finan­ciè­rement solidaires. Si l’un d’eux ne rembourse pas le prêt, la banque peut solliciter les autres associés. Et, contrairement à une idée reçue, la SCI n’offre aucun avantage fiscal.

Toutefois, ce mode de détention n’est pas la panacée et peut s’avérer un piège dont il est difficile de sortir. Surtout quand, au fil du temps, plus personne ne profite de la maison ou n’a les moyens ­financiers suffisants pour assurer l’entretien et les travaux urgents.

Comment sortir d’une SCI lorsque, après plusieurs années, le bien est finalement cédé ? « Beaucoup d’associés se partagent l’argent de la cession et laissent la structure en sommeil. Elle devient une coquille vide. Toutefois, rappelons qu’en principe elle ne peut rester plus d’un an dans cette situation ».

 

Vous voulez plus de renseignement n'hésitez pas à nous contacter.

 

 

 

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