La copropriété, comment ça marche ?

Comment concilier les intérêts individuels et les intérêts collectifs ? Comment s'y retrouver dans cette loi ancienne, complexe et qui bouge tout le temps ? Comment identifier qui fait quoi ? Quels sont les mécanismes de fonctionnement d'une copropriété ?

Qu'est-ce qu'un immeuble en copropriété ?

C'est un immeuble dans lequel les appartements appartiennent à des propriétaires différents. Dans cet immeuble, il y a les parties privatives et les parties communes.

Les parties privatives sont les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif de leur propriétaire : l'intérieur de l'appartement et ses équipements, les cloisons, la cave, la place de parking etc.

Les parties communes sont les parties de l'immeuble à l'usage de tous les copropriétaires : le terrain, les jardins, le hall d'entrée, l'escalier, la toiture, le chauffage central etc.

Attention : dans l'appartement, il y des parties communes ! (murs porteurs, canalisations collectives etc.)

Le copropriétaire désigne celui qui est en même temps propriétaire de ses propres parties privatives et propriétaire avec tous les autres propriétaires des parties communes.

La copropriété est le statut de cet immeuble, régi par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et ses nombreuses évolutions.

Comment fonctionne une copropriété ?

A la base de tout, il y a des règles de fonctionnement rassemblées dans un document : le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire est obligé d'en respecter les dispositions.

Lorsqu'un copropriétaire loue son appartement, le locataire est lui aussi soumis au règlement de copropriété pour ce qui concerne l'utilisation du logement, l'utilisation des parties communes et la façon de s'y comporter, ainsi que certaines charges. C'est au copropriétaire de lui faire connaître et respecter ses obligations.

Que contient le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété indique quelles sont les parties privatives et quel usage il peut en être fait. Il indique pour chaque partie privative quelle quote-part des parties communes y est attachée : ce sont les tantièmes (millièmes, ou dix millièmes etc.) qui sont portés dans un document technique intégré ou annexé au règlement de copropriété : l'état descriptif de division.

Le règlement précise les règles de répartition des dépenses communes. Il définit les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et les pouvoirs des assemblées générales.

Syndicat, conseil syndical, assemblée générale, syndic… qu'est-ce que c'est ?

L'ensemble des copropriétaires constitue un organe appelé syndicat des copropriétaires. Chaque copropriétaire en est membre d'office. Le syndicat des copropriétaires a pour rôle d'assurer la conservation et l'entretien de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires prend ses décisions en assemblée générale, réunion tenue par le syndicat des copropriétaires.

C'est en assemblée générale que le syndicat des copropriétaires élit le conseil syndical parmi ses membres. Le conseil syndical a pour rôle de contrôler la gestion exercée par le syndic et de rendre compte à l'ensemble des copropriétaires. C'est l'interlocuteur privilégié du syndic.  Il a accès aux documents de gestion de la copropriété.

L'assemblée générale choisit un syndic. Le syndic peut-être un non professionnel bénévole ou un professionnel.

Le syndic bénévole non professionnel se rencontre dans de petites copropriétés simples. Il a les mêmes fonctions et les mêmes obligations qu'un syndic professionnel. Sa responsabilité personnelle peut être engagée.

Le syndic professionnel apporte des garanties : il doit être détenteur d'une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière, il doit justifier d'une garantie financière des fonds détenus et avoir souscrit une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle (RCP).

Le syndic est l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d'assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, de faire respecter le règlement de copropriété, d'exécuter les décisions prises en assemblée générale, de veiller à l'entretien et à la sauvegarde de l'immeuble, d'assurer la gestion du personnel d'immeuble, de représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes courants, voire en justice…

Le syndic agit dans le cadre d'un contrat de syndic signé entre lui et le syndicat de copropriété. Ce document essentiel comporte la durée du contrat, détaille la mission du syndic et les modalités de sa rémunération.

Le syndic ne peut pas percevoir d'autres rémunérations que celles prévues au contrat ni dans des conditions autres que celles prévues au contrat. Le contrat doit donc énumérer très précisément et très clairement les tâches et pour chacune d'elles indiquer si elle est incluse dans le forfait annuel de gestion courante ou non ; dans ce dernier cas, le contrat doit préciser si elle est à la charge du Syndicat ou du seul copropriétaire concerné, et selon quel mode de calcul.

La rémunération forfaitaire de la gestion courante est fixée, ainsi que la rémunération de chacune de celles qui ne sont pas incluses dans le forfait annuel de gestion courante : les prestations variables et les frais particuliers, avec leur mode de calcul.

Attention : certains contrats de syndic sont incompréhensibles et ne permettent pas des vraies comparaisons pour une mise en concurrence ; d'autres (ou les mêmes !) réservent de mauvaises surprises avec leurs prestations variables et frais particuliers.

Le contrat de syndic de CENTURY 21 Cerim respecte la loi et anticipe ses évolutions par une écoute des consommateurs et des instances professionnelles.